Dr. Schaefer-Drinhausen & Partner ^GbR

Das Gesetz zur Reform des Erbschaftssteuer- und Bewertungsrechtes hat verschiedene Steuerbefreiungen geschaffen, wonach nicht nur eigengenutztes Wohnungseigentum (Wohnung, Einfamilienhaus) unabhängig vom Wert der Immobilie von der Erbschafts- und/oder Schenkungsteuer befreit sind. Eine erhebliche Verbesserung des neuen Gesetzes liegt darin, dass auch eigengenutzte Wohnungen in einem Mehrfamilienhaus und gemischt genutztem Grundstück begünstigt sind.

 Erbschaft

Das Wohnungseigentum bleibt bei einem Erwerb von Todes wegen durch Ehegatten, Lebenspartner und Kinder steuerfrei, wenn eine Selbstnutzung durch den Erblasser bis zum Erbfall vorlag und der Erbe unverzüglich selbst in das Objekt einzieht. Für Kinder und Kinder verstorbener Kinder gilt das aber nur, soweit die Wohnfläche der bezogenen Wohnung 200 m² nicht übersteigt. Bei der Flächenberechnung zählen Nutzflächen (zum Beispiel Keller, Garagen) nicht mit.  Eine größere Wohnung wird, soweit die Größe 200 m² übersteigt, anteilig versteuert. Dabei kann aber der wesentlich erhöhte persönliche Freibetrag genutzt werden und gegebenenfalls insoweit noch Steuerfreiheit erlangt werden.

Die Steuerbefreiung fällt mit Wirkung für die Vergangenheit weg, wenn der Erbe das Wohnungseigentum innerhalb von 10 Jahren nach dem Erwerb nicht mehr zu Wohnzwecken selbst nutzt, soweit er nicht aus "zwingenden Gründen" an einer Selbstnutzung zu eigenen Wohnzwecken gehindert ist.

Schenkung

Zur Erzielung eines weitgehend steuerfreien Übergangs von Vermögens auf die Kinder bietet es sich an, schon zu Lebzeiten planmäßig Vermögen unentgeltlich im Rahmen der wesentlich erhöhten Freibeträge zu übertragen.

Beispiel:
Der Vater V verschenkt seinem Sohn sein zu eigenen Wohnzwecken genutztes Einfamilienhaus (Nutzfläche 200 m² ) mit einem stl. Wert in Höhe von 600.000 € (Vergleichswertverfahren) und Restschulden in Höhe von 200.000 €, die mit 6,5 % p.a. verzinst werden. Die € 13.000 Zinsen jährlich sind beim Vater nicht abzugsfähig.

Schenkungssteuer fällt nicht an, weil die Zuwendung wegen des Freibetrages von 400.000 € steuerfrei bleibt, denn die Übernahme der Belastungen des Eigenheims in Höhe von 200.000 € mindert die steuerpflichtige Bereicherung. Wird jetzt die Übernahme der Belastung mit der Vereinbarung eines Nutzungsverhältnisses für den Vater verknüpft, Können die bis dahin beim Vater nicht abzugsfähigen Aufwendungen steuermindernd beim beschenkten Sohn berücksichtigt werden.

Der Vater schließt demgemäß über seine weitere Nutzung des Einfamilienhauses mit seinem Sohn einen Mietvertrag zu 75% der ortsüblichem Miete von 1.750,00 € Miete = 1.312,50 € monatlich.

Somit  erzielt der Sohn Mieteinnahmen in Höhe von  15.750,00 € jährlich, die er steuerlich wirksam mit den Schuldzinsen aus der übernommenen Finanzierung verrechnen kann.

Die beim Vater steuerlich irrelevanten Zinszahlungen, kalkulatorischen Abschreibungen und Erhaltungsauf- wendungen können nun voll gegen die gezahlte Miete des Vaters angerechnet werden.

Bei lebzeitiger Übertragung verlangt der Gesetzgeber nicht, dass der Erwerber die Wohnung 10 Jahren nach dem Erwerb selbst nutzt. Will der beschenkte Sohn das Eigentum alsbald veräußern, fällt keine nachträgliche Schenkungssteuer an.

Ebenso günstig ist es, den Kindern frühzeitig Aktien, Anleihen oder Sparguthaben zu schenken. Auch Sparguthaben und Wertpapiere bis zu 400.000,00 € können pro Kind alle 10 Jahre abgabenfrei verschenkt werden.

Auch hier können die Eltern sich eine Versorgung zusichern lassen. Versorgungsleistungen waren steuerlich bislang nur bei Immobilien und Unternehmen zulässig, nun auch bei Kapitalvermögen. 

In jedem Fall ist es ratsam, sich vor Schenkung, soweit sie nicht ohnehin notariell beurkundet werden muss,  bei einem Rechtsanwalt oder Steuerberater  über  die verschiedene steuerlichen und juristischen Aspekte beraten zu lassen. Denn fehlt es an klaren Vereinbarungen, kann eine Schenkung nur in seltenen Fällen rückgängig gemacht werden, wenn der Fall eintritt, dass die Eltern oder der überlebende Elternteil nicht mehr den eigenen Lebens - oder Pflegebedarf aus den verbliebenen eigenen Mitteln tragen können und Vermögen zur Deckung veräußert werden müsste.